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七种武器之大斧“写字楼”
经济观察报 记者 胡芳洁 北京报道 2010年以来，写字楼市场入驻率、租金水平不断上涨的态势非常明显。一些投资者正在发现其中的投资机会。
异军突起
2011年1月下旬，卓先生购买的一套写字楼终于完成了过户手续。
谈起这笔投资，卓先生很满意，在他看来，写字楼投资是一个一直被忽略的市场，它的并不低。
“此前，住宅投资比写字楼强在于金融杠杆的差别。写字楼贷款五成，而住宅只有两成。政府宏观调控正在使住宅的信贷回归合理的关系中，住宅的涨幅会放缓，写字楼的价值是相对理性的，并且与住宅之间的价格差距正在慢慢缩小。”卓先生表示，目前写字楼价格普遍低于同地段住宅的价格，正是投资的机会。
卓先生的这次投资，显然是精打细算后的结果。
这套写字楼位于建威大厦，位置在北京西二环南礼士路，临近金融街商圈，属于甲级写字楼。该套房面积182平方米，卓先生是从一个小业主的手中购得，单价2.5万元/平方米。
这位小业主在1997年买下了这套写字楼，当时售价以美元计价，约3000美元/平方米，折合成人民币也是2.5万元左右/平方米。当时，这位小业主挣了一些外汇，就用这些钱，买了这套写字楼，持有了十几年，一直用于出租，直到近来由于其公司的股权结构发生变化，才想将这套房屋出售变现。
小业主将这套房卖给卓先生，作价2.5万元/平方米，略低于市场价，总价455万元。由于购买写字楼首付不低于五成，贷款利率为基准利率1.1倍，贷款期限不超过10年。卓先生首付了255万，按揭贷款200万，期限10年。
卓先生算了这样一笔账，200万的贷款，每个月需还款2.3万元，目前该写字楼的租金为7元/平方米/天，租金收入为3.8万元/月。靠租金收入足以偿还银行贷款，还有富余。每年的租金率达到10.22%。
仅仅依靠租金实现每年10.22%的率，这是一个很好的成绩。相比而言，住宅价格的高挂，使得住宅租金一直处于较低水平。据我爱我家统计的数据，2010年初，北京、天津、上海等城市，住宅租金的年投资只有2.3%—2.5%。住宅的投资回报，主要体现在房价上涨上。
10.22%的租金，并不是卓先生最为看重的。他还有一个重要的预期，那就是写字楼价格的上涨。
“我打算持有三年，三年后再出售。”卓先生说，预计三年后，这套写字楼的售价能够达到4万元/平方米左右。
假设三年后以4万元/平方米价格售出，卓先生又根据目前条件下这套写字楼房产每个月现金的流入、流出，进行了一个详细的计算，包括前期购入成本255万元的首付、20万元的税款和中介费，三年间需要归还的银行贷款和得到的租金收入等，最后计算得出一个财务指标即内部率，为29.72%，接近30%。
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