[摘要] “国八条”出台满月，申城二手房成交量急速“跳水”，二手豪宅首当其冲，整个2月份成交量大跌76%。部分生意清淡的中介门店已关门歇业。汉宇地产董事总经理施宏叡预测，3-4月份上海会有三分之一的中介门店关门。
“国八条”出台满月，申城二手房成交量急速“跳水”，二手豪宅首当其冲，整个2月份成交量大跌76%。
部分生意清淡的中介门店已关门歇业。汉宇地产董事总经理施宏叡预测，3-4月份上海会有三分之一的中介门店关门。
中介关门
3月5日，早报记者在银都路发现，从3191号到3407号之间有6家房产中介，已有两家关门。
“现在一个月一单不开的中介多得是，撑不下去的中介要么转行，要么兼营其他项目。大家都知道调控还要持续一段时间，晚关不如早关。”隔壁一家中介的工作人员告诉记者。
这位工作人员为记者算了一笔账，一家中介门店每月的房租加水电费用在3万元左右，雇佣8-10名员工，人力成本至少3万元，而促成一宗房屋交易的中介收入在1万-2万元，也就是说，每个月要做3单以上的生意，方可满足成本支出。
“但是，现在基本上不可能了，稍微好一点的中介可以做租赁，或是商铺、外地楼盘的业务。一些小中介，基本上3月会倒下不少，而一些品牌中介也会收缩战线，减少部分门店。”
汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者，“今年限购就算有松动，也是在一些二三线或是四线城市，上海这样的一线城市今年很难松动，因此中介关门潮会更快更直接，因为大家都知道这次不是撑一两个月就可以撑过去的。 ”
“现在的中介关门仅仅是一个开始。 ”施宏叡预测，本轮中介的重新洗牌，在3-4月份上海就会有三分之一的门店关门，如果调控不放松，最后沪上将有近半的中介门店关门歇业。
豪宅遇冷
从产品类别来看，二手房市场中，缩水最为严重的当属二手豪宅项目。
21世纪不动产提供的数据显示，5万元/平方米以上的二手豪宅2月份仅成交86套，较1月份的361套缩水了76.1%。5万元/平方米以下的房源2月份推出7860套， 环比1月份的20734套，下降了62% 。
21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，限购令对抑制外省市购房者需求的效果巨大，如联洋、古北、愚园、陆家嘴等区域节前成交八成以上为外省市购房者，且名下持有多套房源。如今因为限购令的冲击，造成购买需求大幅下降，同时部分板块购房者由买转租的情况增多，也促使部分房东根据市场情况改售为租。
租金上攻
值得一提的是，租房需求的增加使得上海房租走高。
周先生在金杨三街坊有一套面积46平方米的一房。1月份市场同类房源租金普遍在1900元/月，周先生在1月初以较市场价高5%的价格挂牌出租该房源，但迟迟未能借出。春节过后，周先生选择再次将价格上调了5%，该套房源最终以2100元/月的价格迅速借出。
21世纪不动产上海瑞丰总经理叶厚彪表示，政策调整可能引起业主的税费转嫁愿望、春节后租赁需求的集中释放，是租金上升的两大主因。
数据显示，上海2月住宅平均租金(挂牌租金)相比1月上涨大约22%，各档次房源租金均出现不同程度的上涨。
此外，21世纪不动产上海区域市场中心对全市16个板块的标杆楼盘进行的价格监测显示，今年2月份，浦东金桥、徐汇中心等8个板块的租金比去年12月都有上涨，幅度在4%~20%不等。
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跟进阅读》》 限购令之下的二手房市场 怎么贷款最让人操心
上周日，苏州第3届二手房交易大会作为2011年开春房产展在苏州国际博览中心开展了。展会为房产中介及个人提供了免费发布房源平台，也为广大置业者提供最强大的房源信息、最便利的卖房买房途径。记者从采访中获悉，由于本次展会正遭遇苏州版限购令出台，不少市民对贷款、如何选好中介、如何看房等问题最感兴趣。
个人自主交易还是挺热闹
这次二手房的交易大会除中介公司设立的展区之外，还专门设置了“个人自主交易区”，这个自主交易区也吸引了前来看展的不少市民。很多人都拿着纸笔，细细抄下展板上的信息。“有几套房子就在我家边上，正好想买套，让儿子媳妇住过来，也好互相照应。先抄下来，回头联系下，看看房子去。”凌大爷边凑在展板前细细抄，边对记者说。而一位正在张贴信息的魏先生说，他并不想通过中介来买二手房，一方面是不希望支付高额的中介费，另一方面，怕遇到信誉度不高的中介而“吃亏”。而自主交易区的房源都是房东个人名义发布的，这样就可以免去中介这一关了。但另外有位刘先生则表示，自己还是希望通过中介来买房，因为自己是买首套房，本身对二手房交易的相关规定不太了解，尽管通过中介要收取一定的中介费，但是比较方便省心。
新政解读人气旺
最近的楼市新政解读活动也引起了不少市民的关注。市民七嘴八舌把二套房定性标准、二套房首付及贷款利率等问题统统抛出来，专家都一一进行解答。“原来是这样的，我还以为自己是不能贷款的了，原来贷款是认贷的，那我还是第二套，次买房子没用贷款嘛，嗯，这下好，这下好。”听了专家的解答，古先生立马舒展了眉头，开心笑了。
据特邀的律师房修楼介绍，现场市民对于贷款问题十分关注，尤其是准备自主办理交易的市民对此更为关心。据介绍，目前，市民主要是遭遇了两种情况的贷款问题：
一、买方以按揭付款方式购买卖方正在按揭的房地产。在这种情况下，房修楼提醒，买卖双方须经过两步走，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。
二、买方以按揭付款方式购买房地产。这种情况就相对简单容易办理，只要分三步走即可：步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额按照下列公式计算：贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。第二步，卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。第三步，银行与买方申办新的抵押登记手续，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到买卖双方的托管资金账户上。
另外，如何选好的房产中介不少市民也十分上心。房律师表示，对于广大的购房消费者来说，二手房买卖是一种特殊的商品交易，因其金额大、交易周期长以及交易流程的专业复杂性，一般的市民从事过类似的交易并不多，并且，卖方的房源大都是委托房产中介机构出售的。因此，在买房过程中选择专业的房产经纪人就显得分外重要。他建议市民可通过以下方式来筛选：
一、看中介公司营业执照以确定该公司营业资质，看是否可以进行二手房中介业务。
二、看该中介公司是否拥有有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否是有房地产经纪人资格的业务员在为您提供中介服务。
三、了解房产中介公司知名度和口碑。
四、查看房产中介经纪人专业度和诚信度，专业度代表该房产中介的业务水平，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度。
五、了解房产经纪人的谈判能力及技巧，不同经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格。
六、小中介公司一般是由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司一般分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续。在选择房产中介时，不管是大中介还是小中介，关键要看该房产中介机构是否有违规操作行为。
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限购令对刚需族影响小
展会上，一位陈先生很有信心地称，房价下半年一定会有所下跌，因为就像股市一样，房价不可能无止境地上涨。但记者也了解到，对于一部分急需购房的刚需族们来说，限购令并没有对他们购房意愿产生什么影响，他们更关注的是地段和位置，只要遇到自己心仪的房子，还是会及时出手。
苏州美臣不动产乔总认为，苏州楼市在不知不觉中进入到后政策时代，而后政策时代中介如何发展也是关键。就他看来可总结为两个字“专注”。
他认为，中介定位已经超越了原有的只是纯粹的联系买家卖家促成合同的拟定这样一个简单的机构。实际上中介应该上升到他应有的成熟行业的平台地位。中介发挥的作用不仅仅只是谋取利润的公司，更应该是配合地方政府稳定房价的高水准机构。中介行业不仅要形成规范，还要培养的中介从业人员，更要配合政府政策，合理维护资源，具体就是刚需首位推荐，投资循序渐进，租金市场更理性，租房更合理等。中介公司更多的心思要花在政策给老百姓带来了什么样的影响上面。
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