[摘要] 随着党的十八届三中全会召开临近，土地改革成为关注的焦点，坊间流传的改革版本，不断地搅动着资本市场。之前走势疲弱的土地流转概念股在9月23日卷土重来，罗牛山当天涨停后，又连涨两天；辉隆股份在25日出现涨停。
各地反对声音强烈 新土改或无缘三中全会议程 中国房地产报
出于对农民利益、地方阻力等因素的顾虑，中央对于集体建设用地流转始终踟蹰。虽然在广泛征求意见，并有意在展开试点，但消息人士称“十八届三中全会上土地制度变革尚难破局”。
“瞩目的十八届三中全会并不会在土地制度变革上‘着墨’，集体建设用地流转暂时也不会推广到。”9月10日，接近政策制定层面的官员对中国房地产报记者表示。
这意味着，被各界广泛寄望“改革步子应迈得更大些”的农村集体建设用地流转，依然在艰难孕育之中。
中国房地产报记者获悉，此前被媒体广泛报道的下发至18个省市的《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》（下称《指导意见》），实际上仍处于征求意见阶段。据国土资源部（以下简称“国土部”）内部人士透露，该文件的内容将主要集中在集体建设用地流转的前提条件、流转的范围、流转形式、用地来源、退出机制等。其中，的亮点在于，宅基地流转将采取单独列项的形式。
“中央层面担心集体建设用地流转会造成农民大量失地，形成社会的不稳定因素，因此国务院方面一直未对土地流转有过明确表态；另一方面，若集体建设用地进行流转，势必破坏地方政府垄断土地的平台，各地反对声音比较强烈。”国土部内部人士对中国房地产报记者透露。
不彻底的改革
知情人士透露，未来数月，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等可能进一步扩大试点范围。其中，一些东部城市可能会被纳入试点。“扩大试点”有可能成为土地制度改革突破口，进而带动制度破局。
农村集体建设用地流转早已在苏州、芜湖、昆山、深圳、重庆等城市试点，但目前并未推广到。接近政策制定层面的官员对中国房地产报记者表示，目前改革思路执行的仍将是城乡增减挂钩制度，该制度已被称为“不彻底的改革”。
中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文的表态反映了中央层面一直以来的顾虑，即土地流转会造成土地过度流向富裕阶层，最终伤害到农民。因此，国土部目前在集体建设用地流转征求意见的一个重点就是集体土地流转以后的管理和服务，以全力保障农民的利益。
2010年，国家土地督察北京局委托国土资源部土地整理中心调研宅基地流转情况，得到的数据显示：2001~2010年，农村提供了7000万亩的集体建设用地，农用地6000万亩，耕地3.7万亩，城镇建设用地由5.4万亩上升到8.2万亩地，北京城镇建设用地已经占到1/3，农民土地则减少到2/3。
“这样的情况在比比皆是，大规模地用地让农村土地越来越稀少，城乡矛盾越来越突出。”北京京鼎律师事务所杜兆勇表示，这样的情况把经营性用地逼到了“边缘”，“必须进行流转。”
今年4月，国土部印发了《保发展保红线工程2013年行动方案》，明确提出将在今年探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度，促进城乡统一的土地市场建设。随后，国土部一直把《指导意见》的制定作为今年工作的重点内容。
农地流转踟蹰虽然，新土改破局仍有待时日，但在接受中国房地产报采访时，一位国土部官员明确了未来集体用地改革的方向——推动农村集体土地与国有土地同地同权，将成为未来土改的纲领性原则。
目前，国土部的土地流转思路将不再采取突破现行法律的转让、出租等方式，而是在法律框架内，探索以经营性集体建设用地使用权入股、联营，以及企业兼并、破产等引致的转移等合法流转方式，且范围限定于城镇建设用地范围外，《指导意见》主要围绕着集体建设用地的前提、流转的范围、流转形式、用地来源、退出机制等，而宅基地流转采取单独列项的形式，农村公益性用地不能流转。
“流转的利润分配比例要倾向于农民，而村集体、地方政府、中央政府等只能收取少许公共服务费用，同时土地流转中是否有增值税也是讨论重点，因为担心会损害农民的利益。”上述国土部内部人士告诉记者。
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