[摘要] 随着居高不下的购房热，大量二手房买卖纠纷案件涌入北京法院。记者昨日获悉，为公开透明审理此类案件，北京市高级人民法院近日对社会公布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）。
规定二
房本只有一人名 单方卖房算有效
《指导意见》规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。
解读
对该规定法官解读称，房屋作为夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下时，买房人从房产证上只能看到登记方一人名字，无法考证房主是否结婚，也无法考证该房屋是否还有其他共有人。买房人出于对房产证登记的信任善意购买了该住房，应该认定购房合同有效。
法官称，目前审判实践中经常出现这样情况，卖房人看到房屋涨价后反悔，于是以夫妻单方出售共有住房为名起诉到法院，要求确认买卖合同无效。过去法院在审理此类案件时，对于所售房屋已经办理了过户手续的均认定买卖合同有效，而对于尚未办理过户手续的已售二手房，没有明确规定是否有效，这就会造成卖房人因房屋涨价以夫妻一方私售共有住房为由要求买卖合同无效的目的得逞，而对善意购买房屋的买房人造成不公平。《指导意见》对后者给予了明确规定。
规定三
经适房未满5年 买卖合同无效
《指导意见》规定，相关政策、法规规定限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，法院可予支持。
卖房人转让的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已经购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
解读
对该条款法官解读称，上述条款界定两项内容，是按照相关政策，经济适用房未满5年不能上市交易。所以对于未满5年进行交易的经济适用房，如果买卖一方起诉主张买卖合同无效，法院可予支持。
第二按照相关政策，2008年4月11日之前签订购房合同的已购经济适用房上市出售，按照“老办法”执行。
“老办法”规定，2008年4月11日之前签订购房合同已购经济适用房，取得房产证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10％补交土地等价款。对于这类经济适用房，如果出现买卖纠纷，法院应认定买卖合同有效。《指导意见》的上述规定，完全符合政府对经济适用房的政策。
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