[摘要] 近期随着房地产调控政策的渐趋严厉，越来越多的舆论开始关注起原先活跃在房地产市场的“炒房”大军的动向，他们的资金会否流向A股市场？能否给A股市场带来新的投资机会呢？
近期随着房地产调控政策的渐趋严厉，越来越多的舆论开始关注起原先活跃在房地产市场的“炒房”大军的动向，他们的资金会否流向A股市场？能否给A股市场带来新的投资机会呢？
部分炒房资金或被吸引入市
就目前来看，各地方政府关于限购令的政策无疑对房地产需求产生较大的影响。甚至有观点认为限购令就是针对“炒房”大军的，这就意味着庞大的“炒房”大军需要寻找新的投资方向。
而且，从江浙一带的证券市场投资习惯来看，以江浙资金为代表的炒房资金的确有流向股票市场的可能性。比如温州，在2006年之前，温州地区的证券营业部寥若晨星，说明当时温州人虽然富有，但对股票市场的兴趣并不大。但是，经过近年来牛市行情的洗礼，温州地区的证券营业部迅速崛起，成为新兴券商选择新营业部网址的候选点。所以，这些炒房资金的确有流向股票市场的基础。
更何况，股票市场比房地产市场更讲究趋势，只要趋势一旦形成，那么，资金介入的风险就较低。而随着近年来证券市场的发展，股票市场与宏观经济的关联度愈发强烈，因此，股票市场长期向好的趋势也有望吸引着炒房资金。与此同时，股票市场还有着房地产市场所不具备的极强的变现能力，也有利于炒房资金控制风险。由此可见，炒房大军的部分资金的确可能涌入证券市场中来。
两大板块可能将引发投资机会
那么，这部分炒房大军进入A股市场的路径是怎样的呢？目前来看，主要有两种，一是通过委托理财的方式，因为部分炒房资金缺乏操作股票的经验，所以，可能会通过委托理财的方式进入证券市场。主要通过基金专户理财、券商集合理财以及个人的私募方式。二是直接进入资本市场，这可能主要指那些实力雄厚的资金群体，通过聘请专业投资人士来投资证券市场。
而不管以何种方式，笔者认为，进入证券市场后的操作思路可能沿着两个方向前行，一是资源属性明显的品种。因为，这些炒房资金在多年的运作过程中，愈发感受到资源的重要性，无论是江浙炒煤团在山西的折戟，还是在水电资源的投资失利上，均意识到拥有上游垄断资源的重要性。因此，他们进入证券市场之后，由于对资源的认识或将使得他们加大对资源股的投资力度，故煤炭股、有色金属股等品种将成为他们关注的焦点。与此同时，不排除部分炒房资金对拥有优质土地资源的农业股，以及拥有优质、不可复制的区域优势的地产股也有配置的可能性。
二是拥有政策优势的品种。“炒房”大军在多年的运作过程中，除了对资源重要性的认识外，可能还有一个重要的认识，那就是跟着政策走的思路。所以，凡是有着政策扶持的相关产业或将得到资金的认可，故新兴产业以及获得政府大力扶持的产业极有可能成为他们重点关注的对象，尤其是国家财政政策大力扶持的相关产业，包括高铁、水电、水利等品种。另外，国家积极扶持的新兴产业也可能得到认可，其中锂电池、环保、合同能源管理、移动互联网等相关新兴产业也可能是他们投资的重点之一。而且，环保等相关新兴产业本身也是江浙实体产业资金感兴趣的产业。因此，在操作中，建议投资者积极关注这些投资机会。（金百灵投资 秦洪）
【今日要闻】
限购细则下楼市猜想:房价下跌?三套房真被限?
楼市调控有助于A股回升
⊙姜韧
目前美国、日本和欧元区都已步入老龄化社会，未来十年资金和财富向新兴经济体流动的趋势不可逆转，中国和印度将受益匪浅。因此，即便是面临通胀上升的后金融危机时代，未来十年中国经济和股市向上的源动力依旧强劲，这与20世纪80年代日本经济和股市强劲攀升的背景是一致的。
而问题也随即而来，20世纪80年代日本经济和股市的表现可谓独冠全球，但自20世纪90年代起日本经济便步入失落的20年。人口老龄化虽然是根本因素，楼市和股市堆积的泡沫却是压垮骆驼的最后一根稻草。因此明眼人一比较便知道，如今的楼市调控从根本上而言，是中国经济可持续发展的关键脉络。
设想一下，2025年左右中国社会也将步入老龄化，现阶段我国经济发展已经类似20世纪80年代的日本经济发展阶段，如果现在不对楼市采取积极的调控政策，任由资产价格飙升，那将会严重透支未来中国经济增长的潜力，可能等不到2025年，2015年中国经济就会重蹈20世纪90年代日本经济的覆辙。
其次，回到前述人口老龄化问题，有人担忧楼市调控会影响到中国经济的增速，因为投资是中国经济的主力马车。从形式上看确实如此，短期中国经济增速或会受到影响，但从未来十年经济增长的趋势分析，楼市调控是不会影响到中国经济增速的，因为未来十年中国经济增长的源动力还是主要来自于老龄化发达国家向新兴经济体购买商品和服务的财富转移。
最后，分析年内情况，楼市调控将遏制成本型通胀的上升势头，一旦通胀翘尾因素渐渐消逝，那么紧缩的流动性就将得到缓释。2011年A股整体估值已经接轨1996年和2005年A股迷时刻的估值，因此楼市调控的效果将直接有助于今年A股见底回升。
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限购细则下楼市猜想:房价下跌?三套房真被限?
炒楼资金未必能带领股指上行
⊙湘财证券 徐广福
自去年4月份以来，新一轮的房地产调控再度展开，不久前出台的新版国八条、沪渝两地的房产税试点，以及北京等地细则，使得市场显著感觉到管理层对于房地产市场的调控将继续实施从严的措施，短期更是约束了投资性和投机性购房的需求，再加上各地的保障房建设规划，使得市场相信楼市价格或许会出现一定程度的松动。
对于二级市场的投资者来说，更关注之前这部分炒楼的资金流向。甚至有部分机构或个人大胆推测房地产资金会流入股市，从而推动市场上行。当然这样的推断有一定的道理，但难道逻辑线条会如此简单？
事实上，各大券商也有表示自去年房地产市场调控以来，确实有一部分资金流入市场，但这部分资金和存量资金来比，实在是不值得一提。并且从各大商业银行的各种定期报告中可以发现，银行信贷资金大约有25%流入了房地产相关领域。而且据民间的报道也可以得知，虽然炒房的个体很多，但真正撬动房价的可能是另有资金来源。
确实，自房地产市场2000年开始逐渐活跃以来，有很多个体投资者加入到炒房的行列中，但这部分个体也就和股市产生了一定的距离。期望他们全部退出房地产市场，把资金投入资本市场可能本身就是一个奢望。他们的投资渠道还是比较多的，如目前逐渐兴起的PE、各种艺术品的投资，甚至邮票、钱币等的投资。
其实，就算有部分资金流入股市也未必能真正带领股指上行，只不过是近期市场的相对强势引发了投资者预期发生显著的转变。之前市场由于担忧货币紧缩的政策，所以有一定的谨慎悲观。但1月份的CPI数据经过调整权重后仅只有4.9%，大大低于市场的一致预期，从而引发市场的乐观预期，二级市场也报以积极的响应。事实上，笔者认为，两会之前这段行情高点或已差不多到位，但回档幅度不会太深。这一段时间股指可能会在高位相对纠结，并且可能是在纠结中逐渐回落，但个股依然会有精彩表演。
笔者认为，今年资本市场面临三大利空，其一是融资速度依然较快，其二是产业资本的抛售，其三就是上市公司的盈利增速可能回落。事实上这也是我们对于A股市场高度有所担忧的地方，当然市场仍然有利好存在，比如真实货币供应量其实并不是很差，产业政策和规划依然会相继出台等等。如果投资者看好产业结构的调整和七大新兴战略性产业，我们建议重点关注两个核心驱动力：集成电路和机床。如果这两个细分子行业中的技术具备了一定的突破，那么相关个股的股价表现将会有超于常人的预期表现。
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限购细则下楼市猜想:房价下跌?三套房真被限?
房地产行业：置之“死地”而后生
⊙上海证券 彭蕴亮
房地产政策近阶段陆续出台，从政策的着力点上看，房地产政策将抑制投机，对二手房市场影响较大。但从上市公司业绩来看，由于房地产销量受到影响程度较小，房地产上市公司业绩将继续维持稳定增长态势，大盘有可能会延续此前的反弹态势。我们需要在控制风险的基础上把握机会。
一、房地产调控抑制投机需求
我们注意到，本周房地产上市公司表现不温不火，但房地产行业指数并未出现明显破位，显示出政策的着力点在于抑制房地产投机，对二手房市场的投机尤其具有一定抑制作用。
仔细分析后不难发现，房地产调控的各项措施中，对于二手楼市影响直接的主要有两方面：一是二套房首付比例提至6成；二是购买不足5年住房转让全额征收营业税。同时，“限购令”的升级和扩大。与“9.29新政”的限制新购一套相比，本次限购令的升级，将限制更多的需求，影响范围更广；营业税的提高则使得大量二手房源的交易成本上升，而一些此前通过合同来做低差额的办法在新政下将无法实现。另外，加息以及首套房贷优惠利率的取消，使得购房者的资金成本逐步提高，将会给二手房带来较大影响，进一步抑制需求的释放。
我们注意到，在“新国八条”出台前，1月份的上中旬，五大城市楼市成交十分活跃，1月下旬，受到春节临近影响和政策的叠加效应，成交转入清淡，政策出台后几天每日成交量有所下滑。但是，“三次调控”对销量的影响程度及缩量持续的时间仍需观察，三、四月份的成交情况将是关键。
二、估值底部或出现结构性机会
从二级市场表现来看，在“新国八条”出台后，房地产行业指数并未出现大幅下跌，而是处于相对稳定状态，这说明本次调控依然延续此前的基调，调控长期化的观点也早在去年就已被市场所接受，对房地产上市公司业绩的影响有所下降，2011年房地产上市公司的业绩可能将会依然维持稳定增长格局。
我们发现，经历了去年的两轮调控后，房地产行业的杠杆率已经有了明显的下降，部分公司的销售数据显示其一次性付款比例超过了30%，而购买二套房的全额付款比例预计更高，此次二套房首付比例提高对实际购买力的边际影响并不明显。
前期地产股反弹的逻辑是楼市销量较好，同时地产股估值较低。而政策的落地打消了市场对政策的部分担忧，同时有利于整个房地产市场的稳定。从估值来看，房地产股的PE和PB仍在相对低位，下跌的空间不大。鉴于目前房地产股估值处于历史底部，我们认为，未来行业走势无外乎根据基本面表现，政策出台导致估值被压缩在历史底部，但由于业绩增长，市值也将向上修正。下半年月份销售数据若回暖，将成为反弹的导火索。如果估值长期保持低估状态的话，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。估值较低、财务杠杆较小、业绩锁定性好的区域性龙头公司不排除有结构性机会出现的可能性。
从控制风险的角度出发，目前抑制房地产投机是2011年政策调控的重中之重，未来不排除有“靴子”继续落地的可能性，对房地产行业的投资既要看到估值优势，也要注意系统性风险。
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限购细则下楼市猜想:房价下跌?三套房真被限?
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