[摘要] 2012年7月4日下午1点半，苏州年内首次大型土地拍卖在苏州市干将西路980号地产大厦拍卖大厅拉开帷幕。据搜房网数据监控中心最新统计，此次土拍总成交金额31.6亿，最大溢价87.88%；总出让面积合计56.2万方，其中相城区8.7万方，吴中区47.3万方。此次土拍虽然未拍先冷，但拍卖现场依旧人头攒动。
苏州搜房网讯：2012年7月4日下午1点半，苏州年内首次大型土地拍卖在苏州市干将西路980号地产大厦拍卖大厅拉开帷幕。作为下半年苏州楼市的风向标，本次土拍现场吸引了包括苏南万科、新城创佳、招商南山、天地源、鑫苑置业、斜港置业、元和房地产、相城区燃气、嘉盛房地产、甪直房地产、园区邻里中心、吴东市政在内的房企以及陈梅英、蒋义兴、蒋锡根、张建平等个人到场参拍。
土地总体成交金额31.6亿 溢价达87.88%
本次2012年第4号拍卖挂牌公告共推出30宗地块，其中24宗为商服地块，4宗纯住宅用地，以及2宗商住混合用地。至7月4日竞拍现场，仅10宗地块进入正常的拍卖流程，其余地块中有6宗地块因无人竞价而流拍，14宗因一家报名被底价获取。进入竞拍程序的10宗地块，5宗底价成交，5宗竞价比较激烈，拍卖现场可谓冰火两重天。
据搜房网数据监控中心统计，此次土拍总成交金额31.6亿，溢价87.88%；总出让面积合计56.2万方，其中相城区8.7万方，吴中区47.3万方。此次土拍虽然未拍先冷，但拍卖现场依旧人头攒动，除了参加竞价的开发商之外，还有不少没有取得参拍资格的开发商前来“观战”。此次2012年首场大型土拍，被业内看作是下半年楼市的“试水池”，对后续楼市走向将起到参考意义。
个人竞拍者首超房企 16人参与竞得3宗地
此次土拍，张建平等16位个人前来竞拍，是苏州土拍历史上首次个人参与数超过房企的一次。据现场统计，参与竞拍的10宗地块，有三宗地块被个人竞得，分别是苏地2012-G-26 、苏地2012-G-19、苏地2012-G-39。
在土拍现场，苏地2012-G-26 作为块亮相的批发零售和住宿餐饮用地，吸引了马生男、蒋义兴、吴桂英、蒋锡根、陶华娟、朱健康6位个人买家争抢，经过5轮竞价，被蒋义兴以4000万元拿下，溢价率为5.26%，折合楼面价1945元/㎡，这也是苏州2011年12月之后，再现个人现身土拍现场并成功拿地的情形。据出让公告显示，苏地2012-G-26 出让面积11423.3平米，容积率小于等于1.8.
另外两块地块，苏地2012-G-19为住宿餐饮和商务金融用地，出让面积为13166.7平米，被贾岳亭、贾寿亭联合获得，苏地2012-G-39为商服用地，出让面积为18962㎡，被陈梅英拿到，这两块均以底价成交。在参拍的10宗地块中，总共有5宗地块吸引到个人买家。苏地2012-G-40作为小幅商务金融用地，也受到众多个人买家的竞相举牌，最终被相城区燃气竞得。
“目前还没有详细的地块规划方案，拿到地后会考虑成立开发公司。”土拍之前，记者采访了前来竞拍的马先生。整体上来看，面积较小的迷你地块，由于总价不高，通过多人联合购买完全可以实现。而自然人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼，到开发融资，再到项目参股，个人资金进入源头土地市场并不意外。从市场周期来说，楼市中的收紧，往往蕴含着不错的长线投资机会。与之前快速炒楼投机相比，进入土地开发领域，也意味着个人资本的投资方向和投资模式，正逐渐融入到城市成长中来。
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缺地房企急出手 吴中区越溪、枫津路两综合用地掀土拍高潮
土地一直被喻为是房地产开发企业的生命线 ，没有土地，谈何开发。能够取得质优价廉的土地也是苏州房地开发商的重要功课之一。本次土拍整体虽然冷淡，但依旧有不少在苏州没有储备地块的开发商表现出极高的拿地热情，且目标明确。
新城、鑫苑、天地源、招商以及苏南万科等房企均加入拿地阵营。据了解，新城地产在苏项目新城金郡销售已进入尾期，继续地块补充，巩固其在苏州房地产市场的地位。鑫苑置业在苏遇到同样情况，旗下在售项目鑫苑国际城市花园今年销量不错，资金大量回流，同样急需开发新的项目，开拓新的市场。而包括万科、天地源、招商在内的多家品牌房企手中虽有项目在运作，但在当下地价相对合理的情况下，遇到优质地块也都欲出手。
位于吴中区开发区越溪街东侧、苏街南侧的苏地2012-G-21号地块，作为本次土拍中批发零售和城镇住宅用地之一，掀起首轮拍卖高潮。新城、万科、天地源等房企相继举牌，经过近30轮角逐，万科和天地源虽拼力争夺，最终由新城创佳以76500万元成交获得，溢价达23.39%！
据了解，该地块附近成熟社区环绕，背靠吴中区行政服务中心和吴中商业中心大厦，商业配套条件齐备，往北不到一千米南苏州广场生活广场吃喝玩乐购一应俱全，生活便利，附近社区配套完备，医疗机构、行政服务均设立在临近社区的街上，北边吴中大道上苏州教育科技园内诸多大学入驻，为该区域添加了一份别样的人文气息。交通方面，公交车均吴中汽车站，再进入市区，途中耗时约30-40。这样一宗极具开发价值的地块吸引众多地产大腕“举牌”也就不足为奇。
继苏地-G-21号地块引发激烈争夺之后，位于吴中开发区枫津路西侧、东吴南路北侧的苏地-G-23号再次掀起了土拍现场的高潮。鑫苑、天地源、斜港置业、招商南山四家率先进行竞争，待进行至竞拍下半场新城创佳突然杀入。在较长时间的观望后，新城终于以62500万元出手，已是苏地-G-21号地块竞得者的新城的加入，使得苏地G-23号的争夺更有看点。历史总是惊人相似，23号地块再次上演了天地源和新城的角逐赛。在天地源无奈退出后，“战场”上只剩下新城与斜港对垒。两家房企竞争愈发激烈，现场气氛也越发胶着。经过56轮角逐，最终由新城以7.2亿再次拿地，楼面价3850元/平，溢价高达33.67%。新城也成为本场土拍最夺人眼球的房企。
搜房网在随后对新城地产相关负责人的采访中了解到，新城创佳之所以连续拿下吴中区两宗地块，与新城在该区域深耕细作、对区域发展的精准判断不无关系；此番拿地，与去年相比，价格并不算高，未来两地块将打造品质高于新城金郡的产品，仍在具体规划中。
本次土拍，同样独中两元的还有嘉盛房地产，接连拿下甪直镇甫澄路2宗住宅用地，分别是28号和29号地块，两者均以底价成交，总成交金额2.57亿元。嘉盛房产相关负责人在接受搜房网采访时表示：本次土拍价格整体是比较合理的，目前市场起色比较好，后期发展也属于上升阶段，土地市场还是受到了行情影响。此外，对开发商而言，未来规划也很重要，开发入市后会有所回报。
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商服地块创溢价率 个人与企业对抗战
本年度首场大型土拍主打商服用地，在推出的30幅地块中商用地占八成，达24块。其中苏地2012-G-17号，18号，20号，25号，30号，31号、32号、33号、34号、35号、37号、38号和47号共13幅商用地块因一家报名被底价获取；进入竞拍流程的10宗地块中，商服地块占6宗，其中3宗底价成交，3宗竞拍激烈。
值得注意的是，此次土地拍卖，个体竞拍成为一种普遍现象，不少拿地者的亮相不再带有组织标签，而选择以个人名义参战。2012苏州首场大型土拍在小高潮中落幕，G40地块的五强角逐可谓是一场个人与组织的对抗。
苏地2012-G-40号地块位于相城区元和街道采莲路西、古元路南，起报价为4500元/㎡。五位位持牌者中除苏州相城区燃气有限责任公司外，其余四位均以个人名义参与到竞拍环节中。此轮竞价以191号报出的1650万开局，912号在上半场露脸三次，最终以2150万元的底线价格中场退出，随后进入三强争霸中。900号、383号以及118号经历19轮叫价最终决出胜负，其中900号在本轮竞价环节中共举牌10次，118号第9次举牌报价3100万，最终以高达87.88%的溢价率击败强劲对手，夺得G40号地块。从现场举牌气氛可看出，个人气势与组织比拼也绝不输半个点，整场叫价过程，手持900号的张建平与手持118号的相城区燃气价格始终咬得死紧，两方同时与手持383号的陆黎平现场演绎土拍“三国杀”。
作为一块商务金融用地，目前周围除去在售的住宅项目香城花园和中惠晨曦馨苑之外，商业项目稀缺，入驻的房企能在时间开辟市场，抢占先机。该地块经过30轮叫价，最终由手持118号牌的相城区燃气以3100万元拿下该地，创下本轮土拍的溢价率值。
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出让地块冷热不均 开发商对楼市走向或存疑
此次土拍，原本推出的30宗地块最终仅有10宗进入拍卖流程，有点未拍先冷的意味。同时，竞拍的地块受追捧程度也冷热不均，进入竞拍程序的10宗地块，5宗底价成交，仅5宗优质地块竞价较火爆。
苏州鑫苑置业总经理马红科在接受搜房网的采访时表示，吴中区推出的两宗综合用地有很高的价值，引起火拼在意料之中。持同样观点的还有招商地产，在土拍之前，陈经理向笔者表示，招商意欲竞拍位于枫津路段的G23号地块，较为看好板块住宅未来发展，若成功竞得，将规划建成高层住宅。
G23号地块最终被新城地产收入囊中。鑫苑马总表示，最终没有拿下是因为超出了预期价格，预计下半年还会有大型土拍，也会有其他区域的地块推出。与鑫苑情况类似，在走高的竞价面前知难而退的不乏苏南万科、招商地产、天地源等大型房企。而投资14.85亿豪赌G21、G23两地块的新城创佳方面则表示，由于土地资源的稀缺性，苏州地价的判断应该以发展前景来衡量。与去年土拍情况相比，价格其实并不算高，当然，新城地产方面希望"价格能越低越好"。
与目前楼市商业与住宅成交上望尘莫及相应，本次土拍流拍以及低价成交的地块多为商用，竞拍现场商服用地的热度也明显要低得多，嘉盛房产接连拿下甪直镇甫澄路2宗住宅用地，均以底价成交。但优质的地块，竞争并不比住宅和缓。位于相城区元和街道采莲路西、古元路南的苏地2012-G-40号地块，除苏州相城区燃气有限责任公司外，还有四位自然人参与到竞拍环节，该地块也创造了本次土拍87.88%的溢价率。
此外，与往年相比，本次土拍16个自然人参与竞拍，也成为一大亮点。对此，新鸿嘉执行董事袁继峰表示，政府前期的金融政策导致部分实体经济资金流转不畅最终休战的局面。6月降息等系列货币宽松政策出台后，民间企业感受敏感，察觉到银根松动，这推动了个人拿地的现象。
而业内观察人士兆丰不动产杨董事长却认为，此次土拍，30宗地块中6宗流拍19宗底价成交5宗竞价，这是开发商资金链比较紧张的一个表现，同时也说明开发商对楼市今后走向的不确定。
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