[摘要] 2014年，曾经沸腾的房地产市场开局不利：楼市成交量走低，降价成为关注焦点，开发商垫付首付款也成惯用手法。诸种状况的出现，在某种程度上加大了市场对宏观经济形势的担忧。“三期叠加”的当下，楼市拐点是否真的到来？“降价潮”又将呈现何种走势？
楼市进入“小拐点”
NBD：当前市场持续低迷，是否预示着楼市拐点的到来？
顾云昌：房地产不会像以前那样兴旺了，进入了“小拐点”的时期。GDP进入中高速的增长，经济增速换挡，房地产市场增速也在换挡，购房需求经过十几年购买力释放，不可能出现前几年那种爆发性需求，市场需求也在放缓。
长周期来看，十几年变化之后，房地产市场的供应量以及住房需求，都得到阶段性满足。库存从去年开始，明显增加，从量变到质变的过程，整个市场变“态”了，态就是市场的态势，从过去供不应求的卖方市场，进入了供大于求的买方市场，尤其是一些中小城市，需求量严重不足，过去几年的量变过程，到了2013年，发生了质的变化，变成了一个新常态。
这也必然会影响到人们预期，目前的拐点是个钝角，原来是增长的，突然出现了下降，这样是锐角，就是“大拐点”。拐点就是从增长到负增长，“小拐点”就是增速放缓，整个中国的经济是“小拐点”，房地产也一样。房地产的开发投资的占比在下降。
虽然同比房价还在往上走，但是速度在放缓。同比来看，2014年和2012年比较，仍然有增长，是去年的基数太高了。看增长的问题，要和去年比，还要和前年比。目前来看，房地产总体来说是“小拐点”，增速放缓，中国的楼市和宏观经济一样，进入下行区间。
NBD：楼市“小拐点”的到来，各城市之间会有什么样的变化，未来限购是否会放开？
顾云昌：目前出现了区域与城市之间的分化，不同城市有不同表现。一线城市总体来说供不应求，但有些城市明显供大于求，已经持续了好几年。同一个城市的不同地区，也出现分化，有些区域楼盘，定价过高，有泡沫，降幅较大。而城市中心的楼盘没有下降，这也是拐点出现的一个特征。
这也是分类调控措施的决策的依据。对于供不应求的城市，限购政策不能放松，还要增加供应量，遏制投机投资需求，但还是要鼓励支持自主性消费性需求，支持更多表现在信贷方面，首套房要保证。
对于严重供大于求的城市，如何消化、减少供应量，不同城市的地方政府采取不同举措，局部放松、逐步放松、分类调控。一些库存量大的城市，也支持投资性需求，在户籍上给予放开，地方收费或者公积金贷款方面降低门槛，鼓励买房。
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