[摘要] “国八条”出台满月，申城二手房成交量急速“跳水”，二手豪宅首当其冲，整个2月份成交量大跌76%。部分生意清淡的中介门店已关门歇业。汉宇地产董事总经理施宏叡预测，3-4月份上海会有三分之一的中介门店关门。
跟进阅读》》 限购令之下的二手房市场 怎么贷款最让人操心
上周日，苏州第3届二手房交易大会作为2011年开春房产展在苏州国际博览中心开展了。展会为房产中介及个人提供了免费发布房源平台，也为广大置业者提供最强大的房源信息、最便利的卖房买房途径。记者从采访中获悉，由于本次展会正遭遇苏州版限购令出台，不少市民对贷款、如何选好中介、如何看房等问题最感兴趣。
个人自主交易还是挺热闹
这次二手房的交易大会除中介公司设立的展区之外，还专门设置了“个人自主交易区”，这个自主交易区也吸引了前来看展的不少市民。很多人都拿着纸笔，细细抄下展板上的信息。“有几套房子就在我家边上，正好想买套，让儿子媳妇住过来，也好互相照应。先抄下来，回头联系下，看看房子去。”凌大爷边凑在展板前细细抄，边对记者说。而一位正在张贴信息的魏先生说，他并不想通过中介来买二手房，一方面是不希望支付高额的中介费，另一方面，怕遇到信誉度不高的中介而“吃亏”。而自主交易区的房源都是房东个人名义发布的，这样就可以免去中介这一关了。但另外有位刘先生则表示，自己还是希望通过中介来买房，因为自己是买首套房，本身对二手房交易的相关规定不太了解，尽管通过中介要收取一定的中介费，但是比较方便省心。
新政解读人气旺
最近的楼市新政解读活动也引起了不少市民的关注。市民七嘴八舌把二套房定性标准、二套房首付及贷款利率等问题统统抛出来，专家都一一进行解答。“原来是这样的，我还以为自己是不能贷款的了，原来贷款是认贷的，那我还是第二套，次买房子没用贷款嘛，嗯，这下好，这下好。”听了专家的解答，古先生立马舒展了眉头，开心笑了。
据特邀的律师房修楼介绍，现场市民对于贷款问题十分关注，尤其是准备自主办理交易的市民对此更为关心。据介绍，目前，市民主要是遭遇了两种情况的贷款问题：
一、买方以按揭付款方式购买卖方正在按揭的房地产。在这种情况下，房修楼提醒，买卖双方须经过两步走，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。
二、买方以按揭付款方式购买房地产。这种情况就相对简单容易办理，只要分三步走即可：步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额按照下列公式计算：贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。第二步，卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。第三步，银行与买方申办新的抵押登记手续，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到买卖双方的托管资金账户上。
另外，如何选好的房产中介不少市民也十分上心。房律师表示，对于广大的购房消费者来说，二手房买卖是一种特殊的商品交易，因其金额大、交易周期长以及交易流程的专业复杂性，一般的市民从事过类似的交易并不多，并且，卖方的房源大都是委托房产中介机构出售的。因此，在买房过程中选择专业的房产经纪人就显得分外重要。他建议市民可通过以下方式来筛选：
一、看中介公司营业执照以确定该公司营业资质，看是否可以进行二手房中介业务。
二、看该中介公司是否拥有有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否是有房地产经纪人资格的业务员在为您提供中介服务。
三、了解房产中介公司知名度和口碑。
四、查看房产中介经纪人专业度和诚信度，专业度代表该房产中介的业务水平，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度。
五、了解房产经纪人的谈判能力及技巧，不同经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格。
六、小中介公司一般是由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司一般分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续。在选择房产中介时，不管是大中介还是小中介，关键要看该房产中介机构是否有违规操作行为。
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