[摘要] 今年以来，楼市逐步回暖，尤其是6月，淡季不淡已成定局。很多购房者包括业内人士都在揣测，苏州楼市真的暖了么？但纵观苏州楼市，不论是成交还是政策，购房者心态还是言论，事实上都存在着"冰火两重天"的局面，各方暗地博弈，迷雾之下，苏州楼市真正回暖还缺火候。
苏州房天下讯：今年以来，苏州楼市稳步回暖。金三银四之后，五月更是尾段飘红。延续半年来成交良好的态势，6月的楼市淡季不淡已成定局。同时，6月8日，央行宣布降息，这是3年半来央行首次降息，各金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率也相应调整。各地的"微调"政策、千人购房潮也轮番上演。
因此，很多购房者包括业内人士都在揣测，苏州楼市真的暖了么？
然而，纵观苏州楼市全局，除却中海、九龙仓等几个大牌房企，不少房企旗下项目去化情况依然不容乐观。而近期政府4度辟谣，苏州各大银行房贷利率并没下调迹象:不论是成交还是政策，购房者心态还是言论，事实上都存在着"冰火两重天"的局面，各方暗地博弈，迷雾之下，苏州楼市真正回暖还缺火候。
均价飙至1.4W 涨价好卖拼"跌"未必靠谱
6月8日，九龙仓时代上城繁华里夜间开盘，522套房源当晚去化近九成；6月10日上午，海尚壹品开盘推出321套房源，吸引了500多组客户，当天销售3.6亿；6月17日，中海国际社区橙郡橙开二度，1800人疯抢464套房源；6月24日晚，九龙仓繁华里再次加推，一去化200套……
这些令市场沸腾的数字的背后，还有一个更热火的元素——涨价。中海国际社区6月17日开盘，上午开盘火爆，下午紧急加推，价格也涨了7.53% 。九龙仓折后均价1万元/㎡，海尚壹品均价11000元/㎡……据房天下数据中心监控结果显示，截止6月下旬，苏州楼市成交均价已经上涨至1.4万元每平方米。前不久涨价还只能是"逆势"，如今这些敢于提价探市的楼盘，成交数据并没有因此受到影响，而涨价却成了"趋势"。
（数据来源：房天下数据库 统计截止日期6月7日仅作参考）
同样价格上调而去化惊人的还有吴中区新城金郡和金阊新城南山金城1958。随着前期市场刚需受捧，目前苏州楼市小户型已经所剩不多，房天下曾经在6月6日做过调查，根据当时统计的结果，苏州目前40-90平方米的刚需户型仅10713套。新城金郡的小户型终于熬到了在邵昂路上"人无我有"，均价由6月初的7800元/㎡，一路上涨达到9000元/㎡大关，成交套数也直飚，上周成交118套，位列苏楼市销售亚军；曾经以低价入市吸引刚需的南山金城1958也从6月初的7800元/㎡小幅上涨至8100元/㎡，销售成绩也随价格上涨，上周居金阊区销冠宝座。
从成交总量来看，6月11-17日，周成交上涨至3228套，6月18-24日，成交2979。嘉安投资总裁胡小龙认为，从资金回笼的角度看，苏州楼市最困难的时候过去了。然而，市场上购房者却认为，现在政策形势好转，开发商腰杆直了，也牛了。
但涨价有理，降价自然有道。反观楼市，不乏降价迎合的楼盘。以万业湖墅金典为例，在区位优势差不多的保利观湖国际开始降价时，万业湖墅金典一直"死扛"着。而近期，万业湖墅金典不仅给到房天下友优惠3000元的购房券，还与房天下团购合作，劲享总价94折、80平特价房源总价65万元的优惠。尽管销售经理石斌在接受房天下记者采访时表示，这并不是真正的降价，只能说是策略性价格调整。但不管是不是受到何种压力，动力又出于何处，万业降价了。6月17日房天下友在看房贴中调侃道，万业终于降价了，老天都感动得哭了。
吴中区一直是与园区抗衡的成交大区，但也是库存高压区。6月19日下午，由吴中区房地产业商会、吴中区各家房企自发组织的会议上，一份“让利优惠活动”倡议书横空出世。在这份倡议书上，提出了房企补贴契税、补贴房款等暖市措施。自2012年6月20日起至2012年12月31日，在吴中区购置新建商品房的（包括单位和个人），由房地产开发企业承担50%的契税，购房者承担50%的契税。
博思堂执行董事王九一先生一针见血地指出，这其实是是在当前形势下，房地产开发商突围的一个举措。部分尚有较大压力的开发商会积极响应。该项举措如果在局部地区实行，对于购房者和开发商来说都是有利的，但如果大面积铺开，则相当于整个市场价格都降下来，对市场并没有太大作用。
而业内观察人士也指出，近期有不少楼盘依然保持优惠或者优惠力度更大，但销售情况并不乐观，甚至有楼盘连续两个月成交为零。对于这种冰火两重天的现象，业内分析人士认为，千人抢房只是个别现象，下半年苏州楼市仍然有10万套的库存待去化，因此楼市真正回暖还有待时日。个别楼盘销售火爆，是其自身情况决定，譬如中海橙郡由于是最后一期房源加推，自然会出现"抢房"局面。
本文来源：苏州地产资讯
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