[摘要] 2012年7月25日,苏州市房地产业商会、苏州房天下联合举办的“2012下半年苏州房地产发展趋势研讨会”盛大开启，苏州房地产行业协会副会长盛承懋在会上作了“2012下半年苏州房地产发展趋势展望”主题演讲。
我们也同样关心十八大召开以后，改革开放可能会对房地产影响比较大的有哪些大的动作？其中很重要的一条是媒体经常报道的，十八大召开以后中央要以城镇化为改革开放的突破口，我们已经知道目前我们的城镇化水平还不到50%，如果说在未来10年媒体有各种各样的说法，假如说有50%到60%的城镇化率，那么也就是将有1亿3千万的农民要变成市民。事实上我们也已经看到近年来对于户籍制度改革比如说对于很多农民工子弟，他们高考要异地参加考试，要加快改革。包括一些养老、医保、教育等等制度的改变，就拿我所原来工作的学校——苏州科技学院。这个学校从某种角度教育水平来说在国内只能算成是三流学校，但是每年高考的分数很高，甚至要接近一流的水平。为什么？有那么多人喜欢到苏州来，到我们长三角核心地区来。未来十年我们已经在城里打工了将近10年、20年甚至更长的这些农民工，包括他们的子女能不能再回到农村去。我们每年600多万大学生，他们当中的绝大部分有没有可能还要回到农村去？所以我们在城镇化建设，在未来10年必须走出新的一步。
我们现在经常讲苏州市是第二大移民城市，十年前我在政府政策研究室开会当中多次讲过：怎么保持苏州人口有序的增加。我不知道在座的了解不了解12年来苏州人口究竟增加了多少？你们从网上可以查一查，2000年苏州市城市人口624万。现在我们宣布1300万。我查了2011年统计局的是1170万，怎么样十年当中增加的人口远远超过了500万。我们现在站在2012年苏州1300万人口，未来十年预估一下保守一点1600万。稍微前进一点1800万。什么概念？1600万每年增加30万城市人口，三口之家10万套房，两口之家15万套房。十年当中增加500万，三口之家15万套以上的房子，两口之家25万套房。再加上改善性需求，我不知道主管部门、领导层有没有思考过未来苏州十年城市人口究竟控制在什么样的水平，可能给我们的房地产带来什么影响。如果站在过去2000年是624万，现在1300万，在未来10年1600-1800万。既是挑战，又是机遇。所以我们不能仅仅看2012年下半年，我们要看未来十年加上这半年。这才是我们应该看的，甚至看得更远的。
第四，苏州市上半年人均可支配收入19500块，我再查了一下无锡市是19350块左右。什么意思？也就是苏州市2012年全年人均可支配收入将要达到4万，少一点可能少一个零头甚至可能超过4万。根据我的预判下半年会比上半年多。当然大家会问这个数据是怎么来的？这是统计局给的。我们也关心人均4万，区间分布是怎么样？按照我主观的愿望，接近4万上下的50%左右。不要反过来有一部分人相当有钱，还有一部分人人均1万多。我希望我们这几年强调民生以后，人均4万，人均5万会越来越两头小，中间大。这个数据当中就很自然会继续问：“人均4万，我们讨论往往是以家庭为测算单位，三口之家年收入12万。而且市委市政府已经明确宣布：苏州市的城市人均可支配收入每年以16%以上的速度增长。2013年会达到4万4千人均可支配收入，一个三口之家就是13万2千。2014年人均可支配收入4万8千4，一个家庭就是14万5千。2015年5万3千200元，一个家庭到了2015年在苏州市三口之家就要达到16万。这是什么概念！
我们经常喜欢套用国际模式讨论所谓的收入住房比，做住房价格比1：6，怎么算？我们如果按照今年4万算，三口之家是12万，1：6就是6年加起来72万，平均水平。每个家庭平均达到72万。我们买房子按照国家现在提倡的标准，三口之家90平方米。90平方米如果我们今年有不少开发商推出的价格每平方米8千/元，90平方米72万。按照这样的水平，有一部分家庭1：6达到了。如果9千元/平方米，81万。收入房价比是6.75比，如果1万元/平方米，90平方米90万，收入房价比7.5比。你们去算一算。我当然希望宏观调控房价还是相对稳定。所以我们苏州市就是要从平均收入和平均房价来看，朝着6：1或者7：1左右努力一下。一方面开发商在计算你的成本是不是多一个心眼，关心一下苏州市的人均可支配收入。你在未来的市场上面怎么去合理的成本，合理的利润，我们从政府方面是不是人均可支配收入平均4万也好，平均4万多也好，平均5万也好，让中间的比例越来越大一点。我想苏州市房地产和谐，房价收入比按照温总理的要求可能相对的比别的城市要好一点。这就是我所期望的。
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