[摘要] 房地产市场在经过快速发展期之后，发展阶段隐藏的问题也逐渐暴露，在控制法律风险时应该怎么做？苏州建纬律师事务所主任钱虹发表“房地产法律风险防控知识”主题演讲。
房地产市场在经过快速发展期之后，发展阶段隐藏的问题也逐渐暴露，在控制法律风险时应该怎么做？苏州建纬律师事务所主任钱虹发表“房地产法律风险防控知识”主题演讲。
各位领导、各位嘉宾，下午好！非常荣幸今天能够有机会跟大家做苏州房地产未来趋势的话题。刚才已经听到李海总经理和盛会长对于苏州楼市背后的解读，尤其盛会长对于苏州未来10年发展的趋势对我们的启发是非常深的。我相信苏州房地产从近期来看还会有很多的艰难，但是从长远来看，我相信春天还会来临。
苏州建纬律师事务所主任钱虹
今天我跟大家分享的主题是：在市场的不利期，房地产企业如何规避法律风险。首先我们回顾一下整个中国经济的状况，刚才从盛会长的一些分析看到了整个中国经济处于下行通道，这已经是不争的事实。从上半年GDP发布的数字来看，保8已经成问题了。今年上半年的平均GDP已经到了7.8，这也说明了经济处于下行的通道。从PMI值来看，今年6月份的公布的也到了临界点50.2，说明实体经济的增长也缺少了动力。所以最近为什么股市上不去，到现在的状况，也是说明了实体经济增长有这样的问题。
从CPI6月份公布的信息来看，29个月降到了对低的增长幅度2.2。尽管我们的通胀得到了一定的遏制，为降息营造了一定的空间。在6、7月份连续两次降息，释放了流动性，所以我们也看到了6、7月份楼市有所回暖。对于整个经济下行而楼市也所回暖，这本身应该对房地产行业作为一个国家支柱产业可以有所缓解。但是我们也同时看到了中央的决心和态度。从上周总理在常州会议的决心，调控不放松，我们也看到中央密集型的表态将近有10次，尤其是近日中央成立了稽查团队，对16个省市进行调控的调研。我们也看到了中央政府在房地产的面上，决心非常大，为房地产企业带来了一些新的问题，刚刚有所回暖，现在又有这样的压力。所以我认为今年上半年整个市场的趋势并不明朗。就像刚才会长讲到的整个房地产行业还是以价换量。
客户对于产品的期望值会要求更加高，甚至在签约条件上也产生更多的复杂性。所以在这样的一种市场波动状况下，房地产企业将会面临怎样的问题和困难？我想大家已经碰到或者看到。在座的开发商也看到从去年开始到今年，大家想了各种办法包括今天房天下发布的购房帮，都在想尽一切办法促使销售的成交，可能现在有团购、网购或者送旅游、送黄金、送钻石各方面。有的甚至已经明确打出了折扣的底牌，但是这个底牌一旦打出来，我想面临的去年成交高位情况下，不平衡的心态又面临很大的压力，甚至有的楼盘被砸。现在的销售跟以前完全不一样，难上加难。
第二难是签约难。首先限购限贷让开发商动脑筋怎么样来规避限购限贷难的问题，同时已经把这些小业主带到签约现场，他们又会在条款上面跟你谈判。我们在条款上稍有松驰又会被后面的履约、交房上面带来困难。所以我认为签约这个环境对于开发商来说是至关重要的。既要保护量，又不能卡的太死，也要防范未来的风险。
第三难是交房难。今年从媒体上暴露出来的交房带来的群体性事件，我统计了一下不下10处。交房的等等问题分成两类：一、在于小业主前期高位买的房价，最近有所调价带来的心里不平衡。他会寻找各种各样的理由，甚至不沾边的理由跟开发商提出一些要求，甚至成帮结队跟政府跟开发商提出一些不合理的要求。二、暴露的一些问题是开发商由于价格在做一些下调，对公司成本也做一些节约，在相关的建筑产品上面做了规划调整。这些调整按照正常规定是需要报批的。如果报批手续有所缺陷，带来小业主的维权可能就会面临比较大的风险就是解约的问题。
第四难是房地产的贷款风险。前期我们都通过银行做开发贷款，但是到了今年都存在一些还贷的问题。本身在销售商如果出现一些问题，如果在还贷还不出来，已经造成很多企业信贷上还不出来，银行还不出来的违约事实，为企业整个的资金链形成了非常大的压力。种种表现都说明了由于销售环节的阻力增大，房地产企业的资金链是不通畅的。
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