[摘要] 经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。
●后市展望●
政策效应累加 12月或将成为“拐点”
日前，中国人民大学经济研究所等机构发布了一项研究报告指出，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。尽管只是一份研究报告，但还是引起了业内的极大震动。
“不管明年的局面会怎样，当前的年关就很难过。虽然之前经过几拨政策的出台，楼市并没有发生大的变化，但其效果已经叠加起来了。年末这个关键时刻，是其集中发力的时候。随着近期开盘量的增加，房价的加速下行已经成为必然”某资深业内人士这样表示。
政策四：央行收缩流动性各银行开始收紧放贷量
11月19日，央行发布公告称，为加强流动性管理，适度控制货币信贷投放，从11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；而在此前的11月11日，统计局公布10月份宏观经济数据的当天，央行已经宣布提高存款准备金率0.5个百分点。也就是说，在仅仅一周左右的时间里，央行两度上调了存款准备金率，由此表明了收缩流动性的决心。
尽管外界对于央行收缩流动性的目的并无太多疑问，但一个不可回避的现实是，央行针对整个宏观经济的提准行为使原本就如履薄冰的房地产业雪上加霜。
“两次提高准备金率，将冻结近7000亿的资金，而年底本来就是贷款余量不足，各家争抢‘救济粮’的时候，此时的进一步紧缩信贷，无疑会卡住一些房企的咽喉”北京中原的专业人士这样指出。
而实际上，近日已有消息称，多家银行已经停放房地产开发贷，而随着提高存款准备金的进一步实施，类似的情况难免会涉及更广。
一次调控期间：
4月
《国务院颁布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(10号文)：出台了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等新“国十条”，从供应和需求两个方面对楼市进行调节，旨在遏制部分城市房价过快上涨。提出实行差别化信贷政策，首套房90平方米以上首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，对高房价地区第三套房暂停发放贷款，严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为。
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》：规定未获得预售许可商品住房项目，房地产开发企业不得向买受人收取或变相收取定金。要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。杜绝假按揭及捂盘惜售等行为。
《北京市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(即京12条)：包括暂停第三套贷款、同一家庭限购一套新房和限制外地人购房等遏制炒房的十二项具体措施。京版十二条将国十条留给地方政府的选择性政策空间全部用足，甚至更加严格，打击矛头直指投机性炒房和外地游资炒房，誓将不合理的需求踢出北京楼市。
5月
《三部委关于加强廉租房管理有关问题的通知》：要求严格廉租房建设和管理，坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。以缓解低收入人群住房难的问题。
6月
三部委联合规范“二套房”认定标准：规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。认定标准的出台使二套房差别信贷更具可操作性，从紧信号再次释放。
《七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见》：规定公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，要各级地方政府加快公租房建设，旨在解决困难家庭住房问题。
7月
银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇：针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
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