[摘要] 经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。
既然“国十条”改变了以往的宗旨，让中国房地产市场重新回到居住的功能上来，那么为什么半年多过去了，它的效果与政策预期相去甚远?要回答这个问题，有几个方面要分析。一是“国十条”出台之后，尽管房价的调整没有如市场预期的那样大，但由于的房地产市场由无数个不同的市场所组成，因此房价的波动永远是不相同的，各地房价的调整也不可能完全一样。而从小范围看，一些地方房价大幅调整早就开始，比如河北的燕郊、海南的海口等地。房价一旦开始下跌，其趋势想要逆转是不可能的。二是从各地整体的情况来看，即使房价调整比市场预期小得多，但是当一个地方的住房销售快速收缩时，即使这些地方的房价仍然处于高位或僵持，其下跌的趋势早就形成，投机炒作者已经不会在这个敏感阶段贸然进入市场。三是“国十条”出台之后，尽管房地产市场发展的宗旨发生了根本性变化，但是政策措施在落实过程中会受到既得利益集团的阻碍，也是一个客观事实。
为了打击房地产投机炒作，香港最近出台了严厉的房地产交易所得税(在现有房地产印花税4.25%的基础上，对6个月之内交易的住房再加征15%印花税，一年之内交易的再加征10%印花税，二年之内交易的再加征5%印花税)，该住房交易所得税一出台，手起刀落，整个香港的房地产投机炒作就闻风丧胆、落荒而逃，房价立即就开始全面下跌。香港是一个十分自由的市场经济地区，香港政府都能对房地产投机炒作祭起所得税大旗，为何中国政府就不能在内地做到?目前内地房地产市场投机炒作比起香港有过之而无不及，只要看看不少人手持有几套、十套住房，就知道中国住房投机炒作有多么严重。国内房地产投机炒作如此严重，问题在于投机炒作不需要交多少税甚至享受税收优惠。如果我们不采取严厉的住房税收政策把投机炒作挤出市场，如果不采取严厉的税收政策祛除房地产过高的赚钱效应，那么国内房地产市场要回到居住功能是不可能的。这就是当前国内房地产市场的问题关键所在。
因此，面对房地产市场宏观调控目前出现的困境，我想中央政府应该已有更为清楚的认识。现在不是房地产调控犹豫不决的时候，更不需要因为通货膨胀上升就要中止房地产宏观调控，而是要用更为严厉的房地产信贷政策及房地产税收政策坚决打击房地产投机。如果不是这样，等房地产泡沫破灭导致整个金融体系爆发系统性风险，那时候的事情就更难办了。
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(作者为中国社科院金融研究所研究员)
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