[摘要] 2011年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，对市场成交的影响立竿见影。
2012年 楼市预测
2011年的楼市调控政策一定的程度上会促使开发企业后期积极调整产品定位，主动迎合市场需求，不过吃紧的调控下2012年楼市发展态势如何需要进一步观察
，楼市调控继续，房产税试点或将扩大。经过2011年严厉的调控之后，和其他城市一样，调控效果在苏州楼市中也得以体现，但是短期内如果政策取消，市场中积压的大量改善及投资性需求可能爆发，房价在需求升温下很有可能出现反弹，所以为了进一步巩固目前的调控成效，中央相关部门也表示明年楼市调控继续，而且为了引导与规范消费，房产税试点明年也有迎来扩大化的趋势。
第二，量价进一步回落调整。2011年在不断吃紧的政策下，苏州楼市量价已经出现明年的调整，但是针对目前的高存货与需求不旺的市场表现，预计明年上半年苏州楼市依然很难走出低迷的困境，促销跑量有可能进一步升级，而且就目前万元左右的房价而言，后期仍有一定的下调空间，中下户型的刚需产品在今年的上市量有增量的可能，但是在房价没有"见底"前，需求一时很难回归，因此预计明年上半年量价很难走强。
第三，政策保障性住房供应加速。2011年受到政策的影响，政策性住房在年度成交中已经有明显贡献，后期随着调控力度的进一步深入，保障房建设将继续成为市场中关注的焦点，虽然政策性住房限价，投资汇报率较之普通住宅较少，但是稳定的销售对象对于收紧的政策下一些欲盘活现金流的房企而言仍有较大吸引力，后期不排除有更多的房企参与到保障房建设中，所以针对城镇低收入群体的政策性住房在明年市场中的占比有进一步增加的趋势。
第四，商住用地供应均衡化。随着住宅市场的投资效益被淡化，但是由于商业地产特有的风险，所以不少投资性需求并没有快速转移到商业地产中，虽然年内最后两场大型土拍中商服用地供应有加速的迹象,但是随着房地产市场的日益成熟，商住捆绑式发展模式日益突出，虽然苏州商业地产仍有很大的发展潜力，但是在住宅市场表现低迷的形势下，商业地产短期内很难出现好的发展态势，今年政府在土地供应上会根据市场的需求表现商住均衡化供应.
第五，城市外拓发展，乡镇板块楼市升温。随着苏州城市化进程的进一步发展，城市扩张效应在楼市中表现突出。一方面，城市中心的闲置土地资源日趋紧张，需要向城市边缘扩展，另一方面随着苏州城市道路及轻轨建设的发展，相对偏远的乡镇板块日益融入城区生活圈，而且从2011年苏州几场土拍中土地供应状况来看，诸如城西板块、浒墅关板块、渭塘等乡镇板块内的土地资源供应活跃，而且不少一线品牌的房企也相继落户一会一定程度上带动后期的板块效应。
后市预判及专家建议
据搜房网数据监控中心统计，2012年苏州全市共有约290个项目（普通住宅、别墅、商用）入市，包括在售老盘约250个和待售纯新盘40个左右。存量和推新量共计近10万套房源角逐2012年房地产市场，其中住宅约6.3万套，占比63%，别墅7000套左右占比7%，商业近3万套占比30%，总量创历史新高。高库存量是否会拖累2012？但毫无疑问的是买房市场的到来、房屋回归居住属性的时代将越来越近。
限购令背景下，开发商竞争的压力倍增，如何扩大自身的客户面，是当前最核心的生存之道。只有找准自身项目的特点，做出差异化有竞争力的产品，精准定位，才能获得市场。一味的降价带来的可能是声誉的受损，对客户心理的影响也很大，在弱市情况下，现金流一定是开发商的首要问题，但也不能放弃了客户的信心，可以调整产品结构，实时推出一些特价房或团购加大促销力度，即不影响前期购买客户信心，又可以增加难销户型的趋化，可以做到维持一定平衡的资金计划，平稳度过这一时期。
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