[摘要] 《2014上半年度苏州楼市白皮书半年鉴》开发商超级访谈全面启动，房天下独家连线印象欧洲项目副总经理于可安，详谈2014年上半年整个市场走势，同时展望下半年苏州楼市发展。
近期楼市实时热门门的话题莫过于哪里的楼盘又降价，房价还会不会继续跌，这让不少购房者观望情绪增多。一方面，降价传闻一时间在苏州楼市引起轩然大波；另一方面，质疑声也成为业界关注的焦点。苏州房价是“真跌”还是“假摔”，今后的楼市会有怎样的变化呢？
《2014上半年度苏州楼市白皮书半年鉴》开发商超级访谈全面启动，房天下连线印象欧洲项目副总经理于可安，详谈2014年上半年整个市场走势，同时展望下半年苏州楼市发展。
印象欧洲项目副总经理于可安
房天下：2014年上半年，苏州楼市单月开盘量连续下滑，住宅成交持续低迷，有些项目出现了短暂的价格起伏趋势，对于这样的市场形势应该怎样解读？
于总：2014年的行情变化实际始于2013年下半年。自2013年下半年房价跌幅已趋缓。各大房地产专家抛出了各种观点，我以一个一直在苏州的房地产市场、游走在市场线的从业人员角度看，造成他这一变化的原因，是银行按揭政策的变化。具体来说，是银行贷款利率的上升，造成的直接市场影响。
事实上，由于银行的收紧，2013年下半年首套房贷款利率由基准的85折至9折转变为无折扣，而2014年上半年，更上升到基准1.05甚至1.07。贷款利率上升，实际大大提高了消费者的购买成本，也就是说，即使房价不变，由于银行利率折扣的变化。实际上，对于消费者的购买成本，还是在上升。换个角度看，2013年下半年不是房价涨得慢，而是一部分房价涨到利息上去了，2014年更甚。
房天下：全市房源存量现近几年新高，面对巨大的去化压力，您对于下半年市场表现有何预期？房价会否继续下降？幅度多大？将持续多长时间？贵公司有哪些推盘计划与营销策略？
于总：2014上半年市场变化在季度已露端倪。由于贷款利率上涨，造成购房成本的上涨（从基准的85折涨到基准利率的1.07，这个涨幅是相当大的）而购房成本的上涨，短期内必然造成购买力的下降。这个从2014年一季度的数据可以看出，量有所下降。
由于2013年底房地产市场的火爆，各大型上市房企2014年的销售目标，都要高于2013年，一季度成交量下来，大型上市公司类型的房地产企业，明显感觉到压力。同时对于这类企业，利润以外，全年成交量、现金流这两个数据亦非常重要。4月中旬数据开始初露端倪，到5月愈演愈烈，一部分企业开始以价换量，以各种方式方法推出一部分价格有明显优势的房源，促进成交，回笼资金。
以苏州市场为例，可以看出，出现降价的并非小开发商。开发资金出现断流而降价。率先降价的都是品牌开发商、上市企业。
看2014年下半年市场变化，先要看14年上半年的市场反应。和以往买涨不买跌的心态相反，这一轮，价格有变化的楼盘。都取得了相当数量的成交量。从这点看，苏州市场整体式健康的，实际市场的需求，尤其是刚性需求旺盛。所以，所谓的“崩盘论”一定不适用于的第二大移民城市-苏州。
同时，2014年上半年市场变化已成事实，我相信，各大房地产企业都会调整和改变原定的市场目标和计划。这是共性问题。
当市场处于健康状态，而各地企业又能同时调整合理市场目标前提下， 2014年第三季度房价会趋于稳定，而第四季度变化要看三季度的成交情况。现在而言为时过早，但我相信，以目前苏州的整体经济发展，苏州房价不可能更进一步下探，若三季度成交量稳定，四季度房价极有可能小幅上调。
我公司开发的产品，一直以质优价廉来回馈客户，今年下半年，有可能推出的四期产品已经过多轮的设计和市场论证，新产品更具性价比。
房天下：上半年，苏州楼市高端市场表现抢眼、群雄逐鹿，下半年将呈现怎样的趋势？开发商的资金压力不断增大，拿地日趋理性，下半年土地市场将会有怎样的表现？
于总：苏州土地市场，我深信。在苏州这样的经济发达城市，每年又不断有新的人口涌入，土地一定是稀缺资源。只要配套完善，地段成熟的土地，断无下跌的可能。当然，短期内，受阶段性的市场影响，不涨或者少涨的可能性比较大。
房天下：下半年信贷政策会否有调整？对楼市会有怎样的影响？
于总：关于下半年房贷政策，我也是最关心的。相对宽松的信贷政策，相对低廉的银行利率。对每个消费者均有利。但是信贷政策是跟着金融环境走的。
事实上，去年下半年的利率上调，与余额宝，理财通等网络金融产品的迅速崛起不无关系。银行资金的取的难度越来越大，取得成本越来越高。造成了房地产信贷政策的变化。存款利率趋高，贷款利率必定高。
可喜的是，不论余额宝、理财通等网络金融产品还是各种银行推出的理财产品，近阶段利率皆为下降趋势，这种趋势经过时间的消化，会影响到住宅贷款利率。其次，国家在二季度2次小规模，有可控制的降准，向市场释放出一定的资金，最终也会影响到房地产信贷。所以可以预估，2014年下半年信贷政策，不会变化，应该是趋于合理、稳定。
房天下：依托房天下高人气的大平台，上半年“移动购房节”为楼市注入一股暖流，全力助力房企营销。对此您觉得有哪些益处？您认为房天下还可以有哪些提升？
于总：房天下作为专业的房地产门户网站，拉近了开发商与消费者的距离，使信息更方便、更快捷、更持续的到达。给予了开发商与消费者更多便利性，其重要程度毋庸置疑。而近期的一系列动作，如手机媒体的开发利用，网络直销店的推出等，更进一步体现了房天下的价值。
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